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就在刚刚 ， 全国人民期待的10月LPR终于公布了 ， 期待许久的房贷利率再次下调落空 。
降息落空！10月LPR正式公布
刚刚 ， 中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布 ， 2025年10月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.0 ， 5年期以上LPR为 3.5% 。， 一年期与五年期利率下调无望 。
其实 ， 在连续多月“按兵不动”后 ， 10月LPR会否变动早就引发市场关注 。
但本次LPR没有下调 ， 还是继续持平 ， 出乎所有人的意料 ， 毕竟上个月刚刚发生过美联储降息25个基点 ， 给了LPR很大的下调空间 ， 这次居然又没降 。
在昨日财联社的一则新闻里曾有报道过 ， 这次没降的可能原因是：
1、三季度信贷与社融数据表现相对良好 ， 房地产市场小幅回暖 ， 10月下调政策利率与LPR的必要性不高 。
2、10月以来政策利率（央行7天期逆回购利率）保持稳定 ， 10月LPR报价不变正常 。
3、目前 ， 无论是企业贷款利率还是个人贷款利率都处于低位 ， 在这种情况下 ， 降低LPR并非当务之急 。
即使 ， 这次没降 ， 那四季度降息的可能性还是很大 。
1、亟需下调利率刺激信贷 ， 使得银行完成年末信贷投放计划 。
2、近期外部波动加大 ， 有业内人士认为 ， 美国高关税政策对全球贸易及我国出口的影响会在四季度进一步体现 ， 在这种环境下 ， 后续政策利率及LPR报价有下调空间 。
11-12月仍存下调10-30bp空间
【刚刚，10月LPR重磅发布！还要降10-30bp？】有专家认为 ， 11-12月有较大的政策利率和LPR的下调需求与下调空间 ， 有望下调10-30bp ， 五年期LPR下调幅度可能会更大 。
因为 ， 下调LPR仍是激发融资需求、稳定楼市预期的重要政策工具 。 另外 ， 10月美联储降息概率较大 ， 中美利差会相对缓解 ， 人民币贬值压力减轻 ， LPR下调空间扩大 。
根据历史经验来看 ， 11-12月下调政策利率与LPR的概率较大；目前1年期LPR已降至3.0% ， “破3”仍有不小难度 ， 而五年期为3.5% ， 有较大下调空间 ， 尤其是其对稳楼市的积极作用会更大 。
还有专家预测 ， 预计四季度监管层有可能通过单独引导5年期以上LPR报价下行等方式 ， 推动居民房贷利率更大幅度下调 。
提前还贷or置换买房？
10月LPR下调落空 ， 这让不少房贷族期待落空 ， 百万房贷月供减少的希望落空 ， 但年底下调还有希望 。
若降息后 ， 你的实际房贷成本是多少？
聚焦西安房贷利率 ， 目前多银行从此前的LPR-40BP ， 上调到了LPR-35BP ， 即从3.1%上调至3.15% 。 假如LPR减少15个基点的话 ， 西安房贷利率将下调至3.0% ， 比如：200万房贷 ， 30年等额本息 ， 月供将节省162.6元 ， 利息节省约5.86万元 。
那么问题来了：降息之后 ， 该提前还贷 ， 还是置换买房？
1、若你手里有闲钱 。 只习惯于存银行定期、买货币基金或国债 ， 长期年化收益率显著低于当前房贷利率 ， 那么提前还贷相当于赚取了无风险的价差收益 。 反之 ， 如果你的理财长期收益率能稳定超过您的房贷利率 ， 那么可以不考虑提前还贷 。
2、若你是房贷利率“高位站岗”者 。 前几年利率在5.5%甚至6%以上贷款的业主 ， 之前虽然经历了 LPR下调 ， 但有些购房者选择的是固定利率 ， 即便降息后 ， 您的利率依然远超现在水平 。 在这种情况下 ， 提前还贷、减少本金是减轻压力的最直接方式 。
不过 ， 房博士建议 ， 降息后 ， 提前还贷和置换买房 ， 可以同步进行 。 同样的贷款和利息 ， 何不结清旧贷 ， 卖掉老房 ， 置换更有潜力的新房？
聚焦西安 ， 近期西安楼市最火的两大板块莫过于团结片区和幸福林带两大板块 ， 前有高新一中+爱知落地 ， 后有爱知+交大附中落地 ， 热度异常火爆 ， 教育资源加持 ， 区域价值凸显 。 若你下半年要在西安买房 ， 不妨关注这两大潜力板块 。