“金九”上海房价走势分化新房领涨二手下行

10月20日，国家统计局公布了2025年9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示， 9月份各线城市商品住宅销售价格环比下降，同比降幅继续呈收窄态势。
张波表示，2025年“金九”楼市保持了相对稳定，二手市场成交量稳，新房持续结构性分化。房价同比降幅收窄的积极信号持续显现，显示前期政策效果开始逐步渗透，市场长期下行压力有所缓解。严跃进认为，虽然从短期来看房地产市场仍在调整，但由于其已经有长达近五年的调整，调整时长非常长，这也意味着房价泡沫挤得差不多了，市场回稳的基础更加牢固。
展望四季度，张波认为政策宽松将继续托底核心城市成交量，房价预期稳定的信心将进一步强化，但一二线城市非核心区包括大量中小城市仍需通过“以价换量”来消化库存。在70城中，上海的新房价格环比上涨0.3%，与杭州一起领涨全国，涨幅比上月收窄0.1个百分点；而在二手住宅方面，上海房价环比下降1.0%，降幅与上月持平。
卢文曦指出，市场分化的局面还会延续。新房基于高价房维持一定活跃，价格同、环比或将依旧呈现上涨态势，但涨幅会收窄。二手住宅基于市场调整的大趋势，环比依旧有下行可能，但跌幅有望趋于稳定。上海豪宅热度进一步提升，支撑新房价格继续领涨全国。
国家统计局数据显示，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3% ，降幅比上月扩大0.2个百分点；二线城市环比下降0.4%，降幅扩大0.1个百分点；三线城市环比下降0.4%，降幅与上月相同。同比方面，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.7%，降幅比上月收窄0.2个百分点；二、三线城市同比分别下降2.1%和3.4%，降幅均收窄0.3个百分点。
就从城市层面而言，9月份，70个大中城市中，新房价格环比上涨城市有5个，比上月减少4个；而房价环比下跌的城市数量则有63个，比上月增加6个。严跃进表示，客观说价格方面适度调整是符合供求关系的。实际过程中也观察到一些降价的新现象，如尾盘项目降价力度大、预售备案价格和实际价格的差异大等问题。同时，他也指出，从同比来看，新房价格上涨的城市数量增加，从上月的5个变为8个，这是非常好的信号，说明新房企稳的城市数量增多。
在众多城市中，上海新房价格表现依旧抢眼。9月份，上海新房价格环比上涨0.3%，涨幅排在全国第一；同比方面，上海新房价格涨幅达5.6%，同样位列全国第一。此外，今年前9个月，上海的新房价格均值亦领涨全国，同比上涨5.8% 。张波认为，核心区优质改善房源入市是上海新房价格的关键支撑之一。
9月份，上海全市共有43个楼盘入市，数量为2025年以来的新高；新房供应面积为62万平方米，环比上升113.64%，同比下滑15.83% 。其中，内环内楼盘由上月的2个增至7个，单价超10万/平方米的楼盘由上月6个增至14个。卢文曦指出，豪宅类产品热度有进一步提升的迹象。上海中原地产数据显示，9月上海新建商品住宅成交面积54.5万平方米，环比增加35.9%，同比增加18.5% 。在当月新建商品住宅成交面积前十榜单中，单价超10万/平方米的楼盘，比上月增加2个。其中，成交面积排名第一的网红项目嘉里金陵华庭，均价超过20万元/平方米。
数据显示， 9月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降1.0%，降幅与上月相同；二线城市、三线城市环比分别下降0.7%和0.6%，降幅均扩大0.1个百分点。同比来看，一线城市二手住宅销售价格同比下降3.2%，降幅比上月收窄0.3个百分点；二、三线城市同比分别下降5.0%和5.7%，降幅分别收窄0.2个和0.3个百分点。
李宇嘉分析指出，9月份，70城二手住房跌幅水平仍保持在高位，这背后主要有两大原因，一是新房全方位优势对二手房的冲击；二是二手房挂牌量继续增长，供给端对价格的压制。经历前期快速下跌后，新房对二手房冲击的价格下跌开始缓解，后续二手房价格可能跌幅开始收窄。
就从城市层面而言， 9月份，70个大中城市中，二手住宅价格环比上涨的城市数量为0 。其中，上海二手住宅价格环比下降1.0%，降幅与上月持平。这是上海二手住宅价格自今年5月份起环比连续五个月出现下降。另据上海中原地产数据显示，2025年9月上海二手住宅成交1.80万套，环比增加2.53%，同比增加38.67% 。
卢文曦指出，9月份二手住宅成交量虽有放大，但环比涨幅要逊于新房。这一方面是7、8月份的淡季交易量并不算低；另一方面则是“沪六条”政策本身对新房更友好，比如公积金政策只针对新房。从9月上海二手住宅市场的交易热点来看，低总价产品依旧为绝对主力，300万以内的房源占比大约61% 。同时，房龄比较长的老公房较为活跃，例如成交量前十的小区中位于奉贤新城的解放新村以及位于共康泗塘的通河一村等。基于现在二手住宅挂牌总量依旧在高位运行的事实，以价换量依旧是交易主流，房价依旧有下行压力。不过，在不同房源房价下行的节奏上会有分化，部分优质房源下跌幅度会率先收窄或止跌。

“金九”上海房价走势分化 新房领涨二手下行

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